Les biens locatifs comparables

Nous préremplirons (max 8 biens) les 2 pages de biens non loués en sélectionnant l'ensemble des biens comparables encore sur le marché mais ayant une durée de publication supérieure à X jours.

Pour déterminer si un bien est non loué, nous regardons la durée de publication médiane des biens similaires.

Méthode de calcul : 

Il faut au moins 20 biens similaires pour calculer cette valeur.

Grâce à cette valeur médiane, nous pouvons déterminer le 75ème centile (ou quartile).

Tous les biens dont la durée de publication est supérieure à ce 75ème centile sont considérés comme non loués.
Dans le cas où nous ne disposons pas de 20 biens similaires, nous ne pouvons pas calculer la durée médiane de publication et nous considérons que tous les biens publiés depuis plus de 6 mois sont non loués.

L'avantage d'utiliser la distribution des durées contre une durée fixe est de pouvoir bien tenir compte de la spécificité du marché (ex: zone tendue contre province) et de la typologie du bien étudié (ex: luxe contre studio).

Ce sont les biens qui sont en cours de publication et qui ont une durée de publication très longue et cela permet de montrer aux propriétaires les biens qui ne se louent pas.

4- Liste des biens comparables

Vous trouverez les 6 premiers biens comparables, par chaque catégorie, que vous avez sélectionné. afin d'avoir une vue d'ensemble et en un seul coup d'œil.

5- Synthèse des biens comparables 

Grâce à la synthèse des biens comparables, le professionnel de l’immobilier visualise le bien estimé par rapport aux biens comparables sélectionnés.

Le graphe propose une fourchette des loyers HC des biens comparables, classés par catégorie, sélectionnés par le professionnel de l’immobilier. 

L’objectif est d’appuyer l’estimation locative faite pour le propriétaire et de montrer sa cohérence par rapport au marché.

La cartographie permet de situer les biens loués proches du bien étudié dans l’étude locative.

Remarque : si vous avez paramétré une fourchette de prix, 2 barres rouges correspondront à l'estimation.

Les points bleus correspondent aux biens similaires sélectionnées dans l'étude, divisés en 3 catégories : sur le marché, vendus et invendus.
De plus, vous pouvez cliquer sur les points bleus et visualiser le prix des biens.

A partir de ces points, on affiche une barre bleue représentative de la catégorie : les statistiques des biens comparables selon la catégorie qui vous indique la médiane (trait vertical en gras)

Il y a aux extrémités de ces barres bleues, le bien similaire le plus petit ou le plus élevé (en prix par m2), symbolisé par un trait vertical (il est au bout du trait horizontal)

La signification : 

Voici la notion de médiane plus précisément : 

• Ce n'est pas symétrique parce que la médiane nous dit juste qu'il y a autant de biens à gauche qu'à droite de la médiane mais ne nous dit rien sur la dispersion des valeurs de chaque côté.
• Ce qu'il faut vraiment retenir c'est que la médiane ce n'est pas le milieu mais c'est le point pour lequel il y a autant de points à gauche qu'à droite.
  Par exemple: si on prend 5 biens dont les prix au m² sont 1000, 1000, 2000, 5000, 5000, il y a 5 biens donc celui qui coupe les biens en deux c'est le 3e car on aura 2 biens avec un prix inférieur et 2 avec un prix supérieur. La médiane c'est donc 2000 et pourtant 2000 n'est pas le milieu entre 1000 et 5000

6- La comparaison des prix

Le bien, même s'il est unique, est sous l'influence de l'évolution des prix dans sa zone géographique.

En effet, le prix proposé par le professionnel de l’immobilier reflète sa connaissance du secteur et du marché.

Ainsi, pour estimer le loyer HC, Yanport génère automatiquement une première estimation du bien grâce au moteur d’estimation. 

Cette estimation sert d’indication au professionnel de l’immobilier afin qu’il puisse apporter sa connaissance du bien à louer et du marché.

Pour argumenter son loyer, Yanport affiche également : 

• Le loyer HC médian de l’ensemble des biens de même typologie et du même nombre de pièces,
• Le loyer HC médian des biens comparables sélectionnés auparavant.

Sur cette rubrique, trois prix sont affichés : 

1. Prix médian du marché
   Reprend les informations renseignées dans la rubrique "Distribution des prix du marché".
   Prix médian de l'ensemble des biens d'une catégorie (appartement par exemple) pour un nombre de pièces et sur une zone géographique définie. 
   Nous obtenons un prix au m² qui est multiplié par la surface du bien que vous êtes en train d'étudier.
   Ce prix peut être masqué s'il nous vous convient pas.
   
   
2. Prix médian des biens comparables (à proximité)
   Reprend les informations de la rubrique "Les biens comparables loués".
   C'est la moyenne des biens comparables que vous avez sélectionnés dans l'étude. 
   Idem : Prix au m² multiplié par la surface du bien que vous êtes en train d'étudier.
   En théorie, le prix du marché est le prix le plus large, celui des biens comparables se rapproche le plus de votre estimation.
   
   
3. Estimation
   Il s'agit de l'estimation que vous avez saisi à la création de votre étude et que vous souhaitez proposer au propriétaire ou de notre moteur d'estimation, par défaut.

Remarque : A partir de la section comparaison des prix, vous pouvez modifier votre estimation ou choisir de ne pas afficher le prix du marché.

7- Prix et durée de publication

Le graphe propose un état du marché immobilier locatif à la date de l'étude en fonction du loyer HC et de la durée de publication du bien.

Le positionnement de votre bien sur le graphe permet de le situer par rapport au marché. 

Pour aller plus loin, il convient d'analyser les forces et les faiblesses de chacun des biens par rapport au loyer HC affiché.