Le plafond PINEL

1. Qu’est ce que la réglementation Pinel ?

Le dispositif d'investissement locatif Pinel permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'achat, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, d'un logement neuf ou réhabilité situé dans une zone où le marché immobilier est dit tendu (c'est-à-dire que la demande de logements dépasse l'offre) et qui atteint un certain niveau de performance énergétique.

En contrepartie de cet avantage fiscal, les propriétaires doivent s'engager à louer le bien nu, à usage d'habitation principale, pendant au moins six ans et à un tarif inférieur d'environ 20% au prix du marché.

Le dispositif Pinel a pour but de faciliter l’accès au logement pour les ménages les plus modestes, dans des zones où le loyer moyen est élevé.

Pour être éligible au dispositif d'investissement locatif Pinel, le logement doit se trouver dans une zone de tension immobilière.

Cela correspond aux zones A (zone A bis comprise) et B1 du zonage A/B/C, qui découpe le territoire français en 5 zones.

Également le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale.

Par conséquent, les locations sous le dispositif Pinel sont soumises à des plafonds de loyer mensuel définis en fonction du zonage et révisés chaque année au 1er janvier.

Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2021.

Ainsi, pour défiscaliser, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyer.

Les plafonds de Loyer Pinel sont corrélés à la zone Pinel dans laquelle le bien se situe (zone A, A bis, B1) et à la surface habitable du bien.

Le propriétaire doit également louer à des particuliers dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

Ces plafonds permettent de laisser l’accès en priorité aux personnes ayant des revenus modestes.

Les plafonds sont déterminés par le nombre de parts composant le foyer fiscal du locataire et par la zone où se situe le bien.

2. Quels sont les plafonds de loyer ? 

Le prix de la location au m² est déterminé par la zone (A/B/C) dans laquelle se situe le bien éligible à la loi Pinel.

Il correspond au montant du loyer maximum autorisé (hors charges) pour un mètre carré habitable.

Le bailleur d’un bien éligible doit respecter le plafond de loyer dans le cadre de la loi Pinel.

LES PLAFONDS DE LOYER PINEL EN 2023

Pour information : 

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S désigne la surface du logement habitable pondérée. Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer par ce coefficient multiplicateur.

3. Le calcul du loyer Pinel

Mon bien : un appartement de 70m² avec une terrasse de 12m², situé à Caen

• Première étape pour estimer le loyer Pinel : calculer la surface utile 

La première étape à effectuer pour estimer le loyer Pinel est de calculer la surface utile.
Pour ce faire, vous devez additionner la surface habitable avec la moitié de la superficie de l'annexe (balcon, terrasse, etc.)

Le calcul du plafond de loyer se base sur deux indicateurs :

• La zone
• La surface pondérée

Comment intégrer le plafond Pinel dans l'étude locative ?