1- Les biens comparables en vente
Grâce à votre sélection des biens comparables en vente, vous pourrez conforter votre estimation de départ et donnerez la possibilité à votre client de constater, preuve à l'appui, la réalité du marché sur sa zone géographique en fonction de son type de bien et du nombre de pièces.
Par défaut et à partir de notre algorithme, nous vous proposons une pré-sélection de 12 biens, les plus comparables à celui que vous êtes en train d'étudier.
Cependant, rien ne sera plus pertinent que votre analyse manuelle des différents biens.
Il vous suffit de retirer un bien pour le remplacer par un autre bien.
Le moteur de recherche est renseigné par défaut mais, vous pouvez affiner votre recherche en modifiant les critères ou en effectuant une recherche par mot clé.
2- Les biens comparables vendus
Par défaut, une pré-sélection des biens comparables vendus a été faite. Vous pouvez les retirer et ajouter d'autres biens vendus.
Le moteur de recherche est configuré par défaut sur les prix DVF, pour retrouver les biens expirés, cliquez sur le moteur de recherche :
- A partir du bloc "Diffusion" Modifier la source et choisir "Les annonces" :
- Puis filtrer "Publication" par "Terminée" :
- Vous pouvez affiner par date d'expiration :
3- Les biens invendus
Nous préremplirons (max 8 biens) les 2 pages de biens invendus en sélectionnant l'ensemble des biens comparables encore sur le marché mais ayant une durée de publication supérieure à X jours.
Pour déterminer si un bien est invendu, nous regardons la durée de publication médiane des biens similaires.
Il faut au moins 20 biens similaires pour calculer cette valeur.
Grâce à cette valeur médiane, nous pouvons déterminer le 75ème centile (ou quartile).
Tous les biens dont la durée de publication est supérieure à ce 75ème centile sont considérés comme invendus.
Dans le cas où nous ne disposons pas de 20 biens similaires, nous ne pouvons pas calculer la durée médiane de publication et nous considérons que tous les biens publiés depuis plus de 6 mois sont invendus.
L'avantage d'utiliser la distribution des durées contre une durée fixe est de pouvoir bien tenir compte de la spécificité du marché (ex: zone tendue contre province) et de la typologie du bien étudié (ex: luxe contre studio).
Ce sont les biens qui sont en cours de publication et qui ont une durée de publication très longue et cela permet de montrer aux propriétaires les biens qui ne se vendent pas.
4- Liste des biens comparables
Les biens sélectionnés apparaîtront par catégorie : sur le marché (en vente) / vendus / invendus, afin d'avoir une vue d'ensemble et en un seul coup d'œil de tous les biens comparables.
5- Synthèse des biens comparables
- Graphe représentant la synthèse des biens comparables :
Remarque : si vous avez paramétré une fourchette de prix, 2 barres rouges correspondront à l'estimation.
Les points bleus correspondent aux biens similaires sélectionnées dans l'étude, divisés en 3 catégories : sur le marché, vendus et invendus.
De plus, vous pouvez cliquer sur les points bleus et visualiser le prix des biens.
A partir de ces points, on affiche une barre bleue représentative de la catégorie : les statistiques des biens comparables selon la catégorie qui vous indique la médiane (trait vertical en gras)
Il y a aux extrémités de ces barres bleues, le bien similaire le plus petit ou le plus élevé (en prix par m2), symbolisé par un trait vertical (il est au bout du trait horizontal)
La signification :
L' estimation est au-dessus du prix médian du marché mais proche du prix médian des biens invendus.
Cela signifie que l'estimation du propriétaire est trop haute par rapport au marché immobilier actuelle et a de forte chance que son bien ne soit pas vendu. ( prendre en compte les critères du bien vue, place de parking etc)
En effet, le prix du bien est largement au-dessus des biens vendus.
Cela vous permet de faire comprendre au propriétaire du bien qu'il faut réajuster le prix du bien.
Cependant, cela permet aussi de mettre en lumière que ce bien est un bien d'exception et qu'il ne fait pas partie de la catégorie de biens dits "classiques".
Voici la notion de médiane plus précisément :
- Ce n'est pas symétrique parce que la médiane nous dit juste qu'il y a autant de biens à gauche qu'à droite de la médiane mais ne nous dit rien sur la dispersion des valeurs de chaque côté.
- Ce qu'il faut vraiment retenir c'est que la médiane ce n'est pas le milieu mais c'est le point pour lequel il y a autant de points à gauche qu'à droite.
Par exemple: si on prend 5 biens dont les prix au m² sont 1000, 1000, 2000, 5000, 5000, il y a 5 biens donc celui qui coupe les biens en deux c'est le 3e car on aura 2 biens avec un prix inférieur et 2 avec un prix supérieur. La médiane c'est donc 2000 et pourtant 2000 n'est pas le milieu entre 1000 et 5000
- La cartographie des biens vendus sélectionnés
Commentaires
0 commentaire
Vous devez vous connecter pour laisser un commentaire.