Biens comparables : la nouvelle sélection de biens comparables

Lors d’une estimation, la présentation de biens comparables — en vente, vendus et invendus — joue un rôle essentiel pour appuyer la valeur estimée et renforcer la confiance des propriétaires.

Mais nous savons que cette sélection peut parfois être longue et fastidieuse.

🎯 Pour vous faire gagner du temps et vous aider à identifier plus facilement les biens les plus pertinents, nous avons apporté des améliorations clés à l’outil de sélection des comparables :

I – Une recherche plus simple et plus fluide

✔️ Moins de filtres, mieux ciblés
Nous avons réduit le nombre de filtres pour ne conserver que les plus utiles, afin de vous permettre d’aller à l’essentiel.

✔️ Une seule fenêtre pour tout faire
La sélection des biens comparables (en vente, vendus, invendus) se fait désormais dans une fenêtre unique, plus claire et plus intuitive.

✔️ Accès rapide aux catégories
Vous pouvez basculer facilement entre les différentes catégories de biens comparables et afficher uniquement ceux que vous avez sélectionnés.

✔️ Navigation simplifiée entre les sources
Que ce soit pour les biens vendus DVF, les biens publiés ou les biens expirés, vous accédez facilement aux sources de données pertinentes pour chaque catégorie.

Exemple :

Dans cet exemple, nous vous expliquons comment sélectionner les critères de votre recherche et naviguer facilement entre les différentes catégories de biens comparables : En vente, Vendus et Invendus — le tout depuis une seule et même fenêtre.

Cela vous permet de choisir les biens à afficher dans chaque catégorie, sans avoir à revenir sur votre étude.

🔍 Pour chaque catégorie, nous vous proposons automatiquement la source de données la plus adaptée :

🟢 En vente

Par défaut, la source utilisée est "Biens publiés (Annonces)".
Il s’agit des annonces actuellement en ligne, collectées plusieurs fois par jour sur l’ensemble des portails immobiliers que nous surveillons.

🔵 Vendus

Par défaut, la source est "Biens vendus DVF", qui correspond aux Demandes de Valeurs Foncières (DVF).
Ces données officielles sont produites par la Direction Générale des Finances Publiques et couvrent les transactions immobilières des cinq dernières années en France métropolitaine et dans les DOM-TOM (hors Alsace-Moselle et Mayotte).
👉 Vous pouvez également activer en parallèle la source "Biens publiés (Annonces)" pour consulter les biens dont les annonces ont expiré.

🔴 Invendus

Ici aussi, la source par défaut est "Biens publiés (Annonces)".
Pour identifier les biens invendus, nous nous appuyons sur la durée médiane de publication des biens similaires (calculée si au moins 20 biens comparables sont disponibles).
S’il y a moins de 20 biens similaires, nous considérons comme invendus les biens publiés depuis plus de 6 mois.

Astuce : Cliquez sur la vignette ci-dessous pour découvrir le tutoriel ⬇️

II – Une recherche plus intelligente et personnalisée

Pour optimiser l’identification des biens comparables les plus pertinents, nous avons mis en place plusieurs améliorations techniques et fonctionnelles :

✔️ Un score de similarité intégré
Chaque bien est désormais évalué selon un score de similarité, pour vous permettre d’identifier rapidement ceux qui ressemblent le plus au bien estimé.

✔️ Une pondération basée sur 3 critères clés
Nous avons introduit un système de pondération qui prend en compte les critères essentiels (comme la surface, la typologie ou encore la localisation) pour affiner la pertinence des résultats.

✔️ Un tri sur mesure selon vos préférences
Vous pouvez trier les annonces selon vos besoins : par date, par prix, par surface ou selon le score de similarité, afin d’avoir une lecture claire et adaptée à votre méthode de travail.

🎯 Mieux comprendre les outils de comparaison : Score, Pondération, Tri

Pour affiner votre sélection de biens comparables et gagner en pertinence, trois fonctionnalités clés sont à votre disposition : le score de similarité, la pondération, et le tri.

1️⃣Le Score de similarité 

Le score de similarité (visible dans l’encadré rouge sur l’image ci-dessous) vous permet de mesurer à quel point un bien est comparable à celui que vous évaluez — qu’il soit en vente, vendu, ou invendu.

Ce score est calculé à partir de plusieurs critères, notamment :

• 🏠 La surface

• 📍 L’emplacement

• 💰 Le prix

Il vous offre ainsi une lecture claire et réaliste de la proximité entre les biens, en accord avec les tendances du marché.

⚠️ À noter : le score de similarité est visible uniquement lors de l’édition de l’étude d’estimation.
Il ne s’affiche ni dans le PDF imprimé, ni sur le lien de partage.

2️⃣ La Pondération 

La fonction de pondération vous permet de personnaliser l’importance donnée à chaque critère dans le calcul du score de similarité.

Vous pouvez ajuster le poids des 3 critères suivants :

• 📍 Localisation

• 💰 Prix

• 📐 Surface

Cela vous permet de mettre l’accent sur les éléments les plus pertinents dans le contexte de votre estimation.
Par exemple, si le prix est le critère le plus déterminant dans votre analyse, vous pouvez lui attribuer un poids plus important que les deux autres.

3️⃣ Le Tri des résultats

Une fois les biens comparables sélectionnés, vous pouvez trier les annonces selon vos préférences pour faciliter leur lecture et comparaison.

Les critères de tri disponibles :

• 🔢 Score de similarité

• 💰 Prix

• 💸 Prix/m²

• 📅 Date de publication

Chaque critère peut être trié en ordre croissant ou décroissant, selon vos besoins.

🧪 Exemple d’utilisation

Imaginons que vous travaillez sur une estimation pour une maison située à Toulouse, mise en vente au prix de 523 338 €.

Vous souhaitez cibler des annonces de biens comparables dont le prix est le plus proche de celui de votre bien.
Pour cela, vous pouvez configurer la pondération comme suit :

• Réduire l’importance de la localisation et de la surface

• Augmenter le poids du prix

✅ Résultat : vous obtenez une liste de biens avec un score de similarité adapté à vos priorités.
Vous pouvez ensuite trier cette sélection par prix ou date, en ordre croissant ou décroissant, pour une analyse encore plus fine.

Astuce : Cliquez sur la vignette ci-dessous pour découvrir le tutoriel ⬇️